小区广告费该归谁

小区广告费该归谁

事件回放:某小区的很多业主发现，该小区最近无论是在小区门口，电梯间，还是小区道路两旁，以及小区每栋楼墙面上，楼道、社区宣传栏上，突然出现各式各样的商业广告，甚至还有装饰漂亮的液晶显示器在滚动广告，有通信广告、汽车广告、楼盘广告等等。这让业主们产生诸多疑问：“广告怎么进小区的？广告进小区是谁批准的？广告费给谁了？小区业主是否才是该费用的所有者呢？这笔费用是不是应该用在小区建设呢？”带着疑问，业主委员会代表们去物业公司询问此事，物业公司对此没作正面回答，只是说，物业公司对小区广告管理付出了人力物力，另外小区的其他各项管理费用都很多，他们应该享有这部分广告费。

物业公司的说法和行为令业主们感觉很气愤，物业对该小区没有尽到管理义务，垃圾没人收，小区健身设施坏了没有修理，小区路灯不亮。收取了广告费还装进自己的口袋，不给小区进行修缮管理。业主们无奈，只得将小区物业公司起诉到法院，请求法院判决物业公司将其收取的小区广告费交由小区业主委员会进行管理使用。庭审中，业主们认为，小区公共空间是业主的公共资源，借此获得的盈利理应由业主享有。而小区物业公司认为其很委屈，物业公司为小区服务付出诸多人力物力，但是小区仍然有很多业主不交物业费，导致公司无法正常运行，收取广告费维持正常开支才能维持基本的服务，花钱的时候没人理，赚点钱都来盯着，物业真的很难做，所以物业应当对该广告费进行收取管理。

此案，在法官和双方律师的调解下，最终原被告双方达成一致调解意见，由于业委会成员都有本职工作，无法安排专人管理广告，委托物业公司负责小区广告的招商、维护、收费等，最终收益给物业公司20%的比例分成，并且小区业主委员会每月对该广告收支进行审计查账，并随时监督跟踪该项费用的使用情况。业主收益部分将用于小区公共设施的添置维修、公共电费开支等，支出情况业委会将定期向业主做详细通报。

法条链接：

《物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 　　第七十六条　下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 　　第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 　　第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 　　第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

《物业管理条例》第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

律师观点：河北建平律师事务所陈静律师认为，本案作为一个具有代表性的典型的案例出现，成为小区广告费用归属问题的范例。如今很多小区的广告可谓遍地开花，成了小区一道“风景”。同时也成了广告商们的“黄金宝地”。但是商业性广告就占宣传的绝大多数，而用来刊登公益性广告或是关于小区的信息公告却是少之又少。不少物业服务公司绕开业主直接将小区内的广告位出租给广告公司使用，自行收取费用，实质上侵害了业主的合法权益。

在本案中，业主维权的法律依据很明确。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施，如楼梯间、电梯间、户外墙面、绿地、楼顶等，属于业主共有，利用这些公共设施打广告所产生的收益，应当为业主共同享有。又根据《物业管理条例》规定，利用公共区域刊登广告，必须经过业主同意。物业公司必须在获得业主的相关授权后才能与租赁方签订合同。该部分的收益主要用于补充专项维修资金，也可以由业主大会决定该款项如何使用，物业公司无权占有。如果出现物业公司擅自签订广告租赁合同、将广告收入据为己有的情形，利用社区公共部位及公共设施做广告，其广告收益将由业主或业主委员会来决定费用的去向及用途，物业公司只是代收，无权擅自处置。

陈静律师建议，针对小区广告位收益问题，各个小区应尽快召开业主大会，成立业主委员会，与物业服务公司协商广告发布费的分配事宜，并建立审计制度，对小区内所有利用共有部分获取的收益进行审计，维护业主共同利益。

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